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Costruzione incompleta, l’imposta agevolata non va restituita

L’Agenzia delle Entrate spiega: il regime di favore è condizionato all’avvenuta realizzazione dell’immobile.

Se un contribuente che non riesce a completare in tempo una costruzione e per questo vuole vendere il terreno edificabile acquistato in precedenza al 50% con un altro acquirente, non può chiedere la riliquidazione della propria quota delle imposte di registro e ipocatastali versate in misura agevolata. Lo spiega l’Agenzia delle Entrate attraverso la Risposta 311 del 4 settembre 2020, sottolineando il diniego perché il beneficio fiscale previsto dalla normativa è condizionato proprio all’avvenuta edificazione.

Il caso

Un fondo, registrato in data 31 luglio 2013, rientra nei “piani urbanistici particolareggiati”. Per l’acquisto di quest’ultimo un contribuente ha usufruito delle aliquote agevolate: l’1% per l’imposta di registro, il 3% per quella ipotecaria e l’1% per quella catastale. A tal proposito, l’Agenzia ricorda che l’applicazione dell’aliquota agevolata dell’imposta di registro sulla vendita di immobili diretti all’attuazione dei programmi di edilizia residenziale era condizionata all’avvenuta costruzione dell’edificio sul terreno edificabile acquistato entro 5 anni. Ricorda, inoltre, che tale misura riguardava gli atti stipulati entro il 31 dicembre 2013 in quanto, a partire dal 2014, è stata soppressa. Inoltre, per l’applicazione del regime agevolato, la costruzione deve essere ultimata entro 11 anni dall’acquisto e che quindi la vendita anticipata o la mancata costruzione nei tempi prescritti comportano la decadenza dai benefici fiscali e l’applicazione delle aliquote ordinarie.

No alla riliquidazione

Per quanto riguarda il caso preso in esame, l’Agenzia sottolinea che il termine per costruire non è ancora scaduto poiché i proprietari hanno tempo fino al 2024. Nonostante ciò il contribuente non potrà richiedere nuovamente la liquidazione dell’imposta solo per la sua parte, in quanto la conditio sine qua non è proprio la realizzazione completa dell’edificio. Qualora invece entrambi i proprietari concordino nel voler rinunciare al beneficio, potranno chiedere una rettifica dell’atto di acquisto agevolato con un nuovo atto integrativo in cui entrambi dichiarano che non possono rispettare l’obbligo di ultimare la costruzione. Tale atto consentirebbe la riliquidazione delle imposte nella misura ordinaria e il versamento da parte dei comproprietari degli interessi e della differenza tra l’imposta agevolata e quella ordinaria.