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Edilizia, la Cassazione chiarisce le differenze tra ristrutturazione e restauro

Attraverso la sentenza 38611/2019, la Cassazione ha fatto luce su alcuni interrogativi legati alle differenze sostanziali tra ristrutturazione e restauro.

In quale caso il cambio di destinazione d’uso è compatibile con un intervento di restauro e risanamento conservativo? Quando invece tali interventi sfociano in una ristrutturazione edilizia? Una serie di dubbi che sono stati sciolti dalla Cassazione attraverso la sentenza 38611/2019.

Il caso preso in esame dalla Cassazione

La fattispecie in questione nasce dal cambio di destinazione d’uso di un edificio risalente al Settecento, da residenza a turistico-ricettivo. Tale variazione aveva comportato una serie di opere di nuova costruzione e ristrutturazione, come la realizzazione di una pavimentazione e la creazione di Spa, fontane e parcheggi senza permesso di costruire o sulla base di autorizzazioni non valide. Proprio per questo il Gip aveva sequestrato preventivamente l’immobile, ricevendo l’annullamento del Tribunale ordinario perché, secondo i giudici, gli interventi non avevano comportato né la trasformazione dell’edificio, né lo stravolgimento dello stato dei luoghi dato che alcuni elementi, come i giardini, al momento della realizzazione dei lavori già non esistevano più. Sempre secondo gli organi giuridici, gli interventi potevano essere classificati più come opere di adeguamento e ammodernamento di parti dirute.

Le differenze tra ristrutturazione e restauro

Per chiarire la vicenda, la Cassazione ha dovuto stabilire se gli interventi rientrassero nell’ambito del restauro e risanamento conservativo o delle ristrutturazioni edilizie e se il cambio di destinazione d’uso fosse legittimo. I giudici hanno ricordato che, in base al Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), è richiesto il permesso di costruire per gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti o, nei centri storici, modifiche della sagoma degli immobili vincolati. Per gli altri interventi di ristrutturazione edilizia è invece sufficiente la Scia. Sempre in base all’articolo 3 del decreto sopra citato, sono interventi di ristrutturazione edilizia quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi attraverso un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tra questi il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria, fatte salve le innovazioni per l’adeguamento antisismico, il ripristino degli edifici, o di parti di essi, demoliti o crollati. Rientrano, inoltre, negli interventi di restauro e risanamento conservativo “gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché compatibili con quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. In questo gruppo ci sono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio. La finalità degli interventi di restauro e risanamento conservativo è quella di rinnovare l’organismo edilizio in modo sistematico e globale, ma pur sempre nel rispetto dei suoi elementi essenziali tipologici, formali e strutturali.
Per restare nell’ambito del restauro e risanamento conservativo non possono dunque essere mutati: la qualificazione tipologica del manufatto preesistente, gli elementi formali e quelli strutturali.

La soluzione del caso

La sentenza della Cassazione chiarisce che gli interventi edilizi volti ad alterare l’originaria consistenza fisica attraverso una diversa distribuzione interna e l’inserimento di impianti non sono da considerare manutenzione straordinaria tantomeno restauro o risanamento conservativo, ma devono essere classificati come ristrutturazione edilizia. Nel caso in cui sia presente un vincolo paesaggistico, gli interventi vietati sono quelli che comportano un’alterazione dell’assetto esteriore degli edifici o ne violino le esigenze di conservazione. La sentenza spiega, inoltre, che nell’ambito degli interventi di restauro o risanamento conservativo è consentito il cambio di destinazione d’uso purché sia compatibile con l’edificio conservato. Dopo aver analizzato l’entità dei lavori eseguiti, la Cassazione ha annullato l’ordinanza del Tribunale ordinario confermando l’illegittimità degli interventi.